Kiina rakentaa aiempaa vakaampaa kiinteistösektoria

Kiinan viranomaiset julkaisivat elokuun lopulla laajan paketin uusia säädöksiä, jotka muuttavat merkittävästi kiinteistörakentajien rahoitusjärjestelmää. Uudistusten tavoitteena on vähentää kiinteistörakentajien riippuvuutta ennakkomyynnistä ja parantaa asunnonostajien suojaa. Viranomaiset pyrkivät ennen kaikkea muuttamaan sektorin toimintamallia vähemmän riskiseksi.

Asuntojen ennakkomyynti nousi keskeiseksi osaksi Kiinan kiinteistöbuumia 2010-luvulla. Rakennuttajat saattoivat ryhtyä myymään asuntoja jo varhaisessa rakennusvaiheessa ja käyttämään ostajilta saamiaan ennakkomaksuja uusien hankkeiden rahoittamiseen. Järjestelmä tarjosi rakennuttajille käytännössä hyvin edullisen rahoituslähteen, mikä tuki nopeaa kasvua mutta samalla myös velkaantumista. Kun useat suuret rakennuttajat, kuuluisimpana Evergrande, ajautuivat vaikeuksiin vuonna 2021 alkaneessa kriisissä, monet ennakkoon myydyt asunnot jäivät keskeneräisiksi ja ostajien luottamus markkinoihin heikkeni merkittävästi.

Uusien sääntöjen mukaan rakennuttajat voivat jatkossa aloittaa asuntojen ennakkomyynnin vasta sen jälkeen, kun rakennuksen runko on valmistunut. Aiemmin myynti voitiin monissa tapauksissa aloittaa jo perustusten valmistuttua. Lisäksi ennakkomyynnistä saadut varat on pidettävä erillisillä valvotuilla tileillä hankkeen valmistumiseen asti, eikä asuntolainojen varoja voida maksaa rakennuttajille ennen asuntojen valmistumista. Viranomaiset myös kannustavat paikallishallintoja suosimaan tonttikaupoissa hankkeita, joissa asunnot myydään valmiina eikä ennakkoon.

Samaan aikaan viranomaiset pyrkivät helpottamaan etenkin pankkilainojen saatavuutta. Rakennushankkeiden lainojen enimmäispituutta pidennetään ja rahoituksen painopistettä siirretään rakennuttajayhtiöistä yksittäisiin hankkeisiin. Lisäksi asunnonostajien lainaehtoja on höllennetty nostamalla velanhoitomenojen enimmäisosuutta tuloista 55 prosentista 60 prosenttiin ja pidentämällä asuntolainojen enimmäispituutta 30 vuodesta 40 vuoteen.

Uudistukset eivät ulotu jo käynnissä oleviin rakennushankkeisiin, ja siksi vaikutusten odotetaan näkyvän selvemmin ensi vuodesta lähtien. Ennakkomyynnistä saatavan rahoituksen supistuminen vaikeuttaa erityisesti yksityisten rakennuttajien toimintaa ja todennäköisesti vähentää uusien hankkeiden käynnistämistä. Samalla valtionomisteisten rakennuttajien aseman odotetaan vahvistuvan edelleen, sillä niiden on yleensä helpompi saada pankki- ja joukkovelkakirjarahoitusta yksityisiä toimijoita paremmilla ehdoilla.

Kiinteistösektorin ongelmat jatkuvat jo viidettä vuotta. Viranomaisten aiemmat tukitoimet eivät ole onnistuneet pysäyttämään markkinoiden supistumista. Uusimmat uudistukset viittaavat siihen, että viranomaiset pitävät kriisin akuuteinta vaihetta pitkälti ratkaistuna ja keskittyvät nyt rakentamaan sektorille uutta toimintamallia. Tavoitteena näyttää olevan aiempaa vakaampi kiinteistösektori, jossa velkaantumiseen ja ennakkomyyntiin perustuva nopea laajeneminen on aiempaa rajoitetumpaa.