Kiinalaisrakentajien rahoitusongelmat jatkuvat viidettä vuotta

Viime viikkoina eniten suurista kiinteistörakentajista otsikoissa on ollut pääkonttoriaan Shenzhenissä pitävä Vanke, joka on pyrkinyt lykkäämään joulukuussa erääntyvien kahden velkakirjalainansa (2 000 mrd. juania ja 3 700 mrd. juania) takaisinmaksua. Yrityksen rahoitusongelmat kärjistyivät syksyllä, kun yhtiön pääomistaja Shenzhenin metro ilmoitti, että se tulee kiristämään rahoitustaan Vankelle. Aiemmin Shenzhenin metro on tukenut Vankea merkittävästi pääomalainoilla. Tiettävästi Vanke ei myöskään saanut suurilta liikepankeiltaan lainaa velkakirjalainojensa maksamiseksi.

Aiempina vuosina monet muut kiinteistörakentajat, kuten Evergrande, eivät ole selvinneet veloistaan. Hongkongin oikeuslaitos määräsi tammikuussa 2024 Evergranden realisoitavaksi. Valtaosa yhtiön varoista on kuitenkin mantereen puolella ja Hongkongin oikeuslaitoksen päätösten ulottaminen mantereen puolelle ei ole sujunut kovinkaan ripeästi. Kuluvana vuonna kuitenkin useampia Evergranden tytäryhtiöitä on jättänyt konkurssihakemuksiaan manner-Kiinassa. Hongkongin oikeuslaitos myös epäilee Evergranden perustajan ja puheenjohtajan Hui Ka Yanin piilottelevan yhtiölle kuuluvia varoja ja se määräsi syyskuussa Huin luovuttamaan henkilökohtaiset varansa Evergranden selvitysmiehille. Lisäksi joidenkin muiden Evergranden johtoon liittyvien henkilöiden varoja on jäädytetty.

Monet muista suurista rakentajista ovat jatkaneet velkajärjestelyjään. Kuluvana vuonna ainakin Country Garden, Sunac, R&F, Kaisa ja Shimao ovat päässeet sopuun velkojiensa kanssa. Tavallisesti velkojat ovat joutuneet leikkaamaan ja lykkäämään merkittävästi saamisiaan ja ainakin osassa järjestelyistä velkoja on vaihdettu yhtiöiden osakkeiksi. Järjestelyt ovat olleet yhtiöiden tulevaisuuden kannalta tärkeitä. Esimerkiksi marras-joulukuussa velkojaan järjestellyttä Country Gardenia on haettu realisoitavaksi Hongkongin tuomioistuimessa ja asian käsittely on edessä tammikuussa 2026.

Kiinteistörakentajien talousvaikeudet lisääntyivät nopeasti vuonna 2021 kun viranomaiset asettivat rakentajille velkaantumiseen liittyviä rajoitteita (BOFIT Viikkokatsaus 6/2021) sektorin riskien vähentämiseksi. Rajoitteet käynnistivät ylikuumentuneella sektorilla reaktion, jonka seurauksena koko sektori on supistunut voimakkaasti yli neljä vuotta. Alamäki on jatkunut edelleen jyrkkänä, sillä viime kuukausina rakennusinvestoinnit ovat supistuneet nimellisesti noin 20 % vuotta aiemmasta ja asuntokauppa pinta-alalla mitattuna on supistunut samoin 20 % vuotta aiemmasta. Uudet rakennusaloitukset ovat vähentyneet pinta-alalla mitattuna 30 % vuotta aiemmasta. Samalla rakenteilla olleita kiinteistöjä valmistuu edelleen heikkoon markkinatilanteeseen runsaasti ja myymättömien kiinteistöjen pinta-ala on edelleen kasvanut. Tilastoviraston mukaan uusien asuntojen hinnat ovat laskeneet 10 % ja jälkimarkkinoilla olevien asuntojen 20 % vuoden 2021 huipustaan. Monien anekdoottien perusteella asuntohintojen lasku on ollut hyvin voimakasta. Sektorin tilanne vaikuttaa poliittisesti aralta aiheelta. Marraskuussa kahta suurta yksityistä asuntomarkkinatietoja keräävää yhtiötä oli ilmeisesti kehotettu lopettamaan tietojen julkaisu.

Kiinan viranomaiset ovat pyrkineet katkaisemaan kiinteistösektorin syöksyn jo usean vuoden ajan heikolla menestyksellä. Viime aikoina esillä on ollut taas uusia keinoja markkinan tukemiseksi kuten ensiasunnon ostajien korkotuki, asuntolainojen verovähennykset tuloverotuksessa ja asuntokauppaan liittyvien maksujen pienentäminen. Toimien ei kuitenkaan uskota olevan riittäviä ja sektorin supistumisen odotetaan jatkuvan. Ongelma on se, että kiinteistöjä on runsaasti vapaana, väestö vähenee ja toisaalta jatkuvasti laskevat hinnat eivät kannusta hankkimaan asuntoja.

Kiinteistösektorin romahdus jatkuu Kiinassa

Huom. havainnot 12kk liukuvia summia.

Lähteet: Kiinan tilastovirasto, CEIC ja BOFIT.